КТО СТРОИТ
Мы продолжаем знакомить читателей с компаниями, возглавляющими рейтинг застройщиков Нижнего Новгорода. Группу компаний "Выбор" лидером назвали почти все эксперты, даже представители фирм-конкурентов. Секретами успеха делится Николай СУХАРЬКОВ, директор по строительству АН "Выбор".
СПРАВКА.
В группу "Выбор" (головная компания - агентство недвижимости "Выбор") входят риэлторские, строительные, оценочные, телекоммуникационная и кадрово-образовательная фирмы. За 2000-2003 годы сдано в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м современного жилья в разных районах Нижнего Новгорода. В настоящее время у "Выбора" в застройке около 40 тыс. кв. м жилых площадей, из них половину запланировано ввести в строй в 2004 году.
- Начнем с истории. Пожалуйста, расскажите о первых шагах компании в жилищном строительстве.
- Первый опыт в строительстве жилья - четырнадцати- этажный монолитный дом в Верхних Печерах. Проект начался в 1994 году. Тогда мы с другими инвесторами создали Нижегородскую инвестиционно-строительную компанию и вместе построили это здание.
В 1995 году наше агентство выкупило "незавершенку" на ул. Культуры в Сормовском районе. Сейчас я удивляюсь, как нам удалось ее успешно достроить. Дом был длительное время "заморожен", работали на "коротких" деньгах - кредитная история у компании отсутствовала. Причем мы возвели не только жилой дом, но и детскую поликлинику в нем.
Объект на ул. Культуры стал отличной школой. Мы приобрели опыт сотрудничества с городской и районной администрациями, помогавшими с финансированием поликлиники, научились беречь средства (необходимость жесткой экономии понимали и учредители, и исполнители), концентрировать ресурсы.
Следующий важный шаг - застройка микрорайона в границах улиц Ванеева, Генкиной, Ижорской и Невзоровых.
Чтобы комплексно застраивать, нужно иметь финансовую устойчивость. Как правило, на первый дом на большой площадке приходится почти вся стоимость коммуникаций, его фактически строишь без прибыли, по нулям. Прибыль начинаешь получать на следующих зданиях. Это не каждой компании по силам.
- Другие крупные нижегородские застройщики, например "Жилстрой-НН", "ДСК-2 - Кварц", "Нижегородский дом", имеют развитое производство материалов и конструкций, большие парки автомобилей, строительные подразделения. Ваша компания пошла по другому пути. Почему?
- Когда мы решили заняться строительством жилья, у нас, кроме собственных мозгов, ничего не было. Но мы понимали, что если грамотно организовать отношения с подрядчиками и поставщиками материалов, то можно получить лучшее, что есть на рынке.
Сейчас у нас сформировался костяк постоянных подрядчиков. Во многом благодаря им мы и достигли нынешних позиций. Это компании " Новстройсервис", "Декор", "Риком", "Апекс" (все - общестроительные работы), "Ростехноэлектро" (электротехника), фирмы "Монтаж" (сантехника), СПИПС (инженерные коммуникации), Кстовское управление механизации (грузоподъемные механизмы), "ИГНА" (газоснабжение домов) и другие.
Нормальные экономические отношения складываются с поставщиками строительных материалов, изделий и конструкций: ЗЖБК-1, Борский силикатный завод, ДОК-78, компания "Окно в Европу". Работаем мы и с иногородними предприятиями, например с Новочебоксарским ДСК.
Очень важно успешное сотрудничество с архитекторами и проектировщиками. Среди наших партнеров - МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект", "Архстрой", "Интерстиль", Творческая мастерская архитектора Никишина.
- Работы выполняются большим числом подрядчиков. Как обеспечивается качество строительства?
- У нас контроль всей технологической цепочки от проектирования до продажи квартир и заселения. Мы постоянно отслеживаем качество и, если есть какие-то претензии, нарекания клиентов, расстаемся с поставщиками и подрядчиками, вызвавшими эти нарекания.
Мы перестали строить панельные дома - невозможно отвечать за обязательства третьих лиц. Если панели некачественные, то "крайние" мы. Исправить подобный брак очень дорого и сложно - дефектную панель не вынешь из готового дома.
- В "Выборе" совсем небольшая группа ИТР (инженерно-технических работников), занимающихся организацией строительства. Как вашим специалистам удается справляться с огромными объемами работы?
- Действительно, в строительстве жилья у нас занято всего около 60 специалистов. Если рассматривать текущие объемы нашего строительства (40 тыс. кв. м), то они соответствуют уровню советского строительного управления. А в нем было несколько крупных отделов и трудилось свыше ста ИТР. Как видите, мы работаем в полтора раза интенсивнее.
Единственный юрист строительного направления ведет договоры и с поставщиками, и с подрядчиками, занимается вопросами расселения ветхого фонда. В сметно-договорной группе три человека.
Ключевая фигура - начальник стройки. На нем "висит" очень много. Без преувеличения скажу, что он работает за семерых.
- Наряду с комплексной застройкой какие еще подходы заложены в идеологию компании "Выбор" на рынке жилищного строительства?
- Я бы обобщил: не просто строим и продаем, но думаем о содержании жилья.
Во-первых, при строительстве мы стараемся использовать материалы, которые в дальнейшем позволят сэкономить средства при эксплуатации здания. Качественная изоляция, остекление лоджий в алюминиевых рамах, надежные покрытия кровли.
Во-вторых, современные технологии строительства позволяют сделать каждую квартиру индивидуальной. В одних габаритах совершенно разное пространство. Мы настоятельно просим дольщиков своевременно обращаться с перепланировками, специально создали дизайнерскую группу.
В-третьих, компания "Выбор" принимает участие в эксплуатации жилья. Мы помогаем создать ТСЖ, знакомим организацию, которая будет обслуживать дома, с проектной документацией, со спецификой здания. На начальной стадии заселения, когда еще нет денег на расчетном счете ТСЖ, организуем охрану здания.
Кроме того, стараемся контролировать эксплуатацию нежилых площадей. В ряде домов такие помещения не продаются, а сдаются в аренду. Если со стороны жильцов возникают жалобы, с арендаторами расстаемся.
Например, на ул. Невзоровых мы собирались открыть кафе для жителей дома. Они бы могли там проводить семейные праздники. Но собрание дольщиков не одобрило такое решение. И хотя на перепланировку и переоборудование кафе под другое назначение пришлось потратить немало средств, мы встали на сторону жильцов.
- В какой степени ипотечное кредитование сможет помочь жителям нашего города в решении извечного жилищного вопроса?
- Потребность в новых квартирах у нижегородцев велика. Но ипотека развита слабо. Пятнадцать-восемнадцать процентов годовых - цифры запредельные. Кроме того, из-за несовершенства действующего законодательства в нашей стране высоки риски, связанные с невозвращением кредитов.
Банки очень осторожно работают на рынке жилищного строительства. Хотя жилье - очень надежный актив. После взрыва 11 сентября в США наши дольщики моментально принесли все остатки средств по рассрочке. Финансовый план мы тогда выполнили с опережением.
Я видел, как организована ипотека в Финляндии. Люди получают кредит под 2, 5%-3, 0% годовых. Сумма первоначального взноса (в пределах 20-30% от стоимости жилья) и ежегодного платежа рассчитывается исходя из возможностей каждой конкретной семьи. Берутся ее доходы, из них вычитаются затраты на питание, воспитание детей, содержание автомобиля, другие нужды. Случаев невозврата кредита нет.
- В любом бизнесе возникают проблемы. Что вас больше всего беспокоит в настоящий момент?
- Последние пять месяцев поставщики резко повышают цены на материалы. Это очень настораживает. Договоры с дольщиками заключены, основная часть жилья выкуплена на ранних стадиях строительства. Мы не имеем права пересматривать стоимость оплаченного квадратного метра. А если опуститься ниже определенного уровня рентабельности, средств на освоение новых площадок не хватит.
Для снижения себестоимости жилья компания "Выбор" кредитует поставщиков, старается применять современные материалы, удешевляющие строительство.
Еще один важный вопрос - получение участков под застройку. Сейчас у застройщиков масса проблем, связанных со сносом старых домов и расселением жильцов, выстраиванием отношений с контролирующими инстанциями. Задним числом могут потребовать дополнительные деньги.
Город должен передавать застройщикам участки, подготовленные для строительства. В конкурсную цену закладывается стоимость аренды земли, инженерной инфраструктуры, сноса, соцкультбыта. Заинтересованные фирмы участвуют в конкурсе. И та, которая заплатит больше, выигрывает. Пусть в таком случае наши первоначальные затраты станут больше. Но мы четко сможем выстроить экономику проекта.
Дом построить - не просто выполнить определенный объем работ. Это и отношения с администрацией, с партнерами, с клиентами, культура отношений, позволяющая выходить даже из сложных ситуаций без конфликтов. Нужно быть настоящим дипломатом.
- Мы начали разговор с ваших первых жилищных объектов. Каковы планы компании "Выбор" в области строительства жилья на ближайшее будущее?
- В планах компании завершение застройки в микрорайоне на ул. Невзоровых-Генкиной-Ижорской-Ванеева, продолжение строительства в комплексе "Горная лаванда", возведение еще одного дома на Казанском шоссе, который станет доминантой этого района.
Очень серьезный проект по объемам жилья - комплексная застройка за кинотеатром "Сормовский".
