"Куплю таун-хаус на любых условиях"
Одним из лучших подарков ко Дню города, который отмечался в Можайске 22 мая, стал трехуровневый дом с мансардами и гаражами на 12 квартир, построенный с помощью московской финансовой корпорации "Социальная инициатива". До этого тихий районный центр, основанный 773 года назад, таун-хаусы видел только в дорогих глянцевых журналах. Многие, конечно, мечтали о таком жилье, но реально рассчитывать могли лишь на типовую квартиру в изрядно обветшавшем жилом фонде города. Новые здания в последние годы здесь практически не возводились - государство давно перестало вкладывать деньги в капитальное строительство, а частных инвесторов трудно было заманить в провинциальный городок, расположенный в 100 километрах от столицы, в котором не было ни одной риэлторской фирмы, население за десятилетие сократилось почти на треть и к тому же высоким платежеспособным спросом не отличалось.
- Нужно было искать такого инвестора, который, не зная специфики рынка в небольших городах, мог бы пойти на этот риск - инвестировать в жилищное строительство, - вспоминает глава администрации Можайского района и города Можайска Владимир Насонов.
Насонов ездил на выставки недвижимости в Москву, присматривался к компаниям. Там-то он и познакомился с президентом финансовой корпорации "Социальная инициатива" Николаем Карасевым. Кстати, в тот момент это был единственный руководитель фирмы, лично приехавший на выставку...
- Он рассказал, чем занимается корпорация, какие у нее перспективы. Все это, конечно, впечатляло. Но меня другой вопрос интересовал: как он относится к небольшим городам Подмосковья, которые не находятся в сфере всеобщего внимания? Вот Можайск. Я говорю: а слабо вам зайти в наш город и показать, что вы можете как бизнесмен и, самое главное, как человек, который умеет видеть перспективу? И Карасев приехал к нам, посмотрел, подумал. Сказал: хорошо, рискую! Но, конечно, он не просто так рисковал, потому что мы представили ему имеющиеся участки, дали возможность оценить их...
В июне 2001 года корпорация подписала инвестиционный контракт на строительство в Можайске нескольких объектов - на площадках с остатками старых фундаментов, то есть с "незавершенкой". Позже к ним добавились участки со сносом старого жилья.
К концу этого года "Социальная инициатива" планирует сдать два девятиэтажных дома по ул. Дмитрия Пожарского. Ну а таун-хаус на 12 семей в центре города уже принимает жителей. Как вспоминают в местном представительстве "Социальной инициативы", в первые шесть месяцев желающих проинвестировать квартиры в этом новомодном малоквартирном доме не было - компании-новичку всегда непросто завоевать доверие населения. Народ потянулся сюда, только когда новостройка стала расти ввысь. Сейчас свободных площадей здесь, естественно, нет. Зато в газетах периодически публикуются объявления типа: "Рассмотрю любые предложения по приобретению таун-хауса..."
Льготы от инвестора
Бывший военнослужащий, офицер запаса Виталий Золотарев еще недавно не имел своего угла. Получив жилищный сертификат, намыкавшийся по гарнизонным городкам глава семейства приехал из Белгорода в Подмосковье, на свою родину, чтобы решить наконец жилищную проблему и перебраться поближе к родителям. Да только сделать это оказалось не так просто: цены на квадратные метры сумасшедшие, да и с сертификатами работают не все застройщики...
- Проходя по улице Можайска, увидел рекламный щит: таун-хаус на начальном этапе строительства. Мы с женой всегда, когда журналы листали и рекламные ролики смотрели, думали: вот наша мечта! Но везде это было дорого, а тут - цена нормальная, подходящая...
Так бывший военный стал владельцем собственной трехуровневой (два этажа плюс мансарда) квартиры со встроенным гаражом по цене $250 за квадрат (первые договоры с инвесторами-дольщиками заключались вообще из расчета $220 за кв. м, и Виталий сожалеет, что не успел попасть в их число). Теперь реальная рыночная стоимость этого жилья превышает $500 за кв. м.
Любопытно, что мансардный этаж оборудовался строителями потом, по просьбам жильцов, и достались эти помещения новоселам абсолютно бесплатно - в подарок от генерального инвестора. Также бесплатно в одной из квартир был оборудован пандус для инвалидной коляски и шахта для лифта.
Такие "не рыночные" взаимоотношения с соинвесторами Николай Карасев объясняет просто: для тех, кто доверяет корпорации и приходит на ее объекты в числе первых, создаются особые, льготные условия. Это - принципиальный подход.
- Мы не перекладываем на людей наши финансовые риски. А потому для тех, кто вложился в жилье по минимальной инвестиционной стоимости, впоследствии не возникает никаких доплат, хотя и строительные материалы дорожают, и дополнительные затраты в процессе строительства обязательно возникают, - объясняет президент "Социальной инициативы". - Например, при возведении таун-хауса в Можайске строители вскрыли не указанные ни на одной карте канализационный коллектор и водопровод. Пришлось проектировать их перенос, выполнять не предусмотренные сметой работы - все это потребовало дополнительных затрат времени и денег. Но, несмотря ни на что, стоимость жилья для тех, кто уже проинвестировал жилье, кто был с нами с самого начала, осталась неизменной. Естественно, для тех, кто пришел позже, она была значительно более высокой...
На встречах с вкладчиками Карасев обычно старается объяснить, что степень риска и степень дохода при инвестировании в строительство прямо пропорциональны. Но при этом подчеркивает: рисковать никто никого не заставляет. Не хочешь вкладывать деньги на стадии проекта, когда цены минимальны, приходи, когда дом будет готов. Правда, свободного жилья в нем тогда может не остаться. Да и выложить за квартиру придется уже раза в два больше...
Знак судьбы
В нынешнем году "Социальная инициатива" планирует сдать в Можайске еще и крытый бассейн. Этот социальный объект стоимостью почти 3 миллиона долларов корпорация строит на собственные средства и передает на баланс городу, получая взамен дополнительные площадки под строительство как суперпопулярных таун-хаусов, так и многоквартирных домов. Кроме того, компания будет застраивать привокзальную площадь, где, кроме жилья, предусмотрены отель и торговый комплекс. То есть преображение облика города не за горами.
Ну а деловая жизнь здесь уже оживилась. Московский инвестор открыл представительство, создал свою строительную фирму, работает с местными подрядчиками - в общем, обеспечивает занятость и помогает в наполнении бюджета района. Отмечено, что Можайск в последнее время стал популярен среди северян, мечтающих переселиться в более теплые края и инвестирующих в жилье, которое строит "Социальная инициатива".
Жилые дома корпорации - объекты тоже скорее социальные, хотя площадь в них люди приобретают на собственные средства, а не получают бесплатно. Но, например, трехкомнатную квартиру в новой 9-этажке "Социальной инициативы" в Можайске долевой инвестор имел возможность получить за 13 тысяч долларов, тогда как на вторичном рынке такое жилье стоило все 20 тысяч.
Благодаря большим объемам строительства и его продуманной экономике компания держит доступные цены - то есть работает для самых широких слоев населения. И, кроме того, предоставляет им возможность воспользоваться: рассрочкой, кредитной поддержкой, зачесть стоимость уже имеющегося жилья в счет нового. А потому среди жильцов первого можайского таун-хауса можно встретить и бывшего военнослужащего, и семью пенсионеров, и работников бюджетной сферы. (Не случайно в 2002 году "Социальная инициатива" стала лауреатом премии "Строительный олимп" в номинации "Народный коттедж"!)
Находится, кстати, первая можайская новостройка корпорации на улице Карасева, и местные журналисты, узнав фамилию президента "Социальной инициативы", склонны были усматривать в таком совпадении знак судьбы. Вопросы Николаю Федоровичу Карасеву по этому поводу они задают до сих пор. Он, в свою очередь, шутит, что поначалу удивился: неужели успели переименовать улицу? Потом уже всерьез поясняет, что Можайск был первым отдаленным от столицы районным городом в истории корпорации - с него началась отработка методики входа на рынки недвижимости так называемых малых городов. Так что в этом смысле рука судьбы здесь действительно чувствуется.
Сегодня "Социальная инициатива" финансирует строительство уже в 104 населенных пунктах России и стран СНГ. Из них около 20 - областные и краевые центры, а более 80 - города и поселки районного значения.
Секреты популярности
7 июня "Социальной инициативе" исполнилось 13 лет - возраст по меркам российского рынка недвижимости немалый. Отмечать этот праздник пришлось в Донецке, куда руководство корпорации было приглашено на День деловых людей. Приглашение, конечно, было получено не просто так: в шахтерском городе "Социальная инициатива" начинает строить большие объемы жилья со всей необходимой инфраструктурой. В целом же российская финансовая компания уже подписала с Украиной инвестиционные контракты на $2,5 млрд. Так что теперь к бесконечным командировкам президента "Социальной инициативы" по российским городам добавляются украинские маршруты.
В общей сложности сегодня корпорация одновременно ведет строительство более 220 объектов, причем в ряде случаев счет идет на целые микрорайоны. Не проще ли было бы строить несколько домов для богатых, нежели развивать массовое строительство для тех, кто копит на новое жилье годами и все-таки не успевает за ростом цен? В ответ на этот вопрос вице-президент и руководитель инвестиционного управления "Социальной инициативы" Наталья Карасева напоминает, что само название корпорации уже подразумевает решение социальных проблем. А поскольку население нашей страны в основе своей представлено небогатыми людьми, то и ставку корпорация сделала именно на них. В результате за 13 лет она стала одной из ведущих транснациональных инвестиционных компаний, чьи услуги востребованы и в столицах, и в малых городах.
- Наши преимущества - в доступности жилья, - подчеркивает Наталья Карасева. - Мы улучшаем жилье при нехватке денег, и в этом отношении население нас очень понимает и принимает. Взять тот же Можайск: кажется, и отток населения там был большой, и безработица, и денег у людей немного, но мы изучили рынок, все просчитали и все-таки вышли туда. А теперь уже сдали уникальный для этого города объект - таун-хаус, который оказался очень востребованным. Жители Можайска поняли, что дома, которые, как они считали, могут иметь только богачи, доступны и для них...
Бассейны, аквапарки, подземные гаражи, отвечающие мировым стандартам бизнесцентры и торгово-развлекательные комплексы - все это крупнейший российский инвестор возводит не только в больших городах, но и на периферии, кардинально меняя ее облик, улучшая качество жизни российской глубинки. При этом финансовая корпорация не страшится таких затратных обременении, как снос ветхого жилья, замена коммуникаций, возведение объектов инфраструктуры, благоустройство территорий. Она берется за строительство целых микрорайонов, возводит жилье для военнослужащих без участия бюджета, предоставляет людям рассрочку платежей и кредитную поддержку на льготных условиях...
- Все это позволяет нам входить в регионы и решать проблемы, с которыми другие компании справиться не могут, - говорит Наталья Карасева. Это, кстати, очень непростые проблемы - мы сами смогли подступиться к ним лишь 3 года назад, когда оказались к этому готовы и финансово, и организационно.
Энергетика успеха
Конкурентов у компании, которая приходит в города, где строить перестали много лет назад, практически нет. Но она тем не менее продолжает развиваться такими темпами, которые позволили бы ей обогнать серьезных соперников по бизнесу. Самое страшное, считают здесь, сбавить эти обороты, решив, что и так уже сделано немало.
- Перспективы того сегмента рынка, в котором мы работаем, огромны, - констатирует вице-президент корпорации "Социальная инициатива" Наталья Карасева. И собирается в очередную командировку по маршруту Орел - Сумы - Донецк - Симферополь - Евпатория - Ялта. (Возможно, в пути к ним прибавится еще пара пунктов - инвесторы, показавшие себя в деле, у региональных руководителей нарасхват.) Необходимость личного присутствия "на местах" для руководства корпорации не подлежит сомнению: во-первых, в каждом городе нужно выпестовать сильную команду, что является делом не одного дня, а во-вторых, энергетика первого лица, представление о которой можно получить только при личном контакте, часто больше говорит о компании, чем все публикации в прессе. И, кстати, в графики поездок включаются встречи не только с главами регионов, но и с их населением. В том же Можайске, например, до сих пор помнят встречу жителей города с представителями "Социальной инициативы", которая была организована с целью рассказать о ходе строительства и объяснить принципы работы корпорации, ее философию. Тот заинтересованный разговор длился шесть часов...
Как человек, немало поездивший и повидавший, Наталья Карасева утверждает, что проблемы со строительством в разных городах России и ближнего зарубежья примерно одни и те же. И практически везде недооценен потенциал земли, с помощью которой можно решать эти проблемы без участия бюджетных средств. Корпорация же продумывает возможные варианты отработки затрат, которые требуются для возведения необходимых городу объектов, на других проектах и предлагает эти решения администрации. В Заокском районе Тульской области, например, с участием "Социальной инициативы" впервые разрабатывается концепция комплексного развития территории с одновременным решением проблем жилья и занятости. По мнению специалистов, этот опыт впоследствии может тиражироваться по всей России, тем более что страна в этом остро нуждается.
Как получить жилье при нехватке денег
Как показывают социальные опросы, лишь 3% нуждающихся в жилье москвичей могут приобрести квартиру, единовременно выложив всю требуемую сумму.В любом другом городе областного или районного масштаба таких покупателей еще меньше. Между тем жилищная проблема для населения страны своей актуальности не теряет.
Глава администрации Можайского района Владимир Насонов это хорошо понимает: он сам в бытность руководителем одного из местных предприятий построил в Можайске три жилых дома и очень этим гордится.
- Я знаю, что, когда человек строит, по кирпичику кладет то, что нужно для будущего, жизнь прекрасна и замечательна, а будущее - оптимистично...
Для того чтобы помогать людям закладывать кирпичики в здание будущего благополучия, "Социальная инициатива" предлагает массу финансовых инструментов. Во-первых, это инвестирование в строительство, позволяющее приобрести квартиру, офис или торговую площадь по минимальной стоимости. Во-вторых, собственные ипотечные программы корпорации, позволяющие решать жилищную проблему при нехватке средств. В-третьих, это возможность прирастить личные сбережения, участвуя в проектах корпорации как в России, так и за ее пределами. Процесс получения прибыли от участия в строительстве жилья и объектов нежилого назначения для вкладчиков значительно упростился после создания Фонда взаимного вложения в бизнес-недвижимость и Земельного фонда. Все желающие приобретают здесь паи, соответствующие определенному количеству квадратных метров на объектах коммерческий недвижимости, либо определенному количеству соток на земельных участках, принадлежащих корпорации. Стоимость паев растет и раз в квартал индексируется, что обеспечивает пайщикам прибыль до 50 - 70% годовых. Кроме того, ощутимо нарастить сбережения и получить заем для приобретения жилья можно в сети кредитных потребительских кооперативов "СоцИнициатива Кредит". Все эти технологии финансовая корпорация предлагает везде, где открывает свои представительства. Действуют они и в Можайске. Так что уже в ближайшем будущем справлять новоселья здесь будут значительно чаще.
Впрочем, глава Можайской администрации Владимир Насонов уверен, что благодаря московскому инвестору в старинном русском городе появятся не только жилые дома, но и торговые центры, здания общественного назначения, возродятся предприятия строительной индустрии:
• У нас хорошая природа, благоприятная экология. А когда к этому добавятся жилищное строительство и социальные объекты, город станет привлекательнее, давая нам еще один повод для гордости за свою малую родину.
