Юрий КОЧЕТКОВ, директор по маркетингу компании "Правовой центр жилья":
- Падение покупательской активности вследствие заявлений ряда политиков и чиновников привело к заметному ослаблению роста цен на квартирном рынке в последнее время. Тем не менее экономическая конъюнктура достаточно благоприятна, накопления граждан растут. Все это приведет к эффекту накопленного спроса, и я ожидаю активизации роста цен в августе-сентябре.
Чтобы темпы .строительства в Москве не снижались, необходимо осваивать ряд территорий за пределами МКАД (Кожухово, Молжаниновский р-н и др.). Особенно это актуально для сегмента недорогого жилья, которое в более-менее приемлемых объемах сейчас присутствует только в Митине и Солнцеве. Освоение территорий бывших промзон не сможет дать необходимого восполнения объема, а затратность этого процесса будет приводить к тому, что застройщики станут возводить жилье, недоступное для широких слоев покупателей.
Прогнозируется также повышение потребления строительных материалов. Этот процесс набрал обороты и в ближайшие годы не собирается останавливаться. Впрочем, для остановки нет и экономических предпосылок.
Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- В последние годы российская экономика все больше интегрируется в мировую, со всеми долгосрочными плюсами и краткосрочными минусами этого процесса, и рынок недвижимости становится все больше подвержен влиянию внешних по отношению к нему факторов.
В России такой финансовый инструмент, как ставка рефинансирования Центрального банка, пока малоэффективен. Он последовательно снижается, и это могло бы способствовать разогреву рынка жилья. Коммерческие банки при этом с удовольствием снижают депозитные ставки, но не снижают ставки кредитов. В результате привлекательность банковских депозитов как средства сохранения сбережений окончательно подрывается, и приток денег в недвижимость может увеличиться. С другой стороны, тормозится развертывание ипотеки, которая могла бы послужить средством повышения платежеспособного спроса и цен на жилье. Но у нас есть то, чего нет у них, - "нефтяная игла", как главный "бычий" фактор поддержки снизу уровня цен на рынке жилья.
Согласно скорректированному прогнозу, по крайней мере до конца 2006 года серьезных угроз рынку не ожидается. Прогноз прироста цен на жилье в Москве на 2004 год сохраняется на уровне 40-45%. На 2005 год прогнозируется замедление темпов роста до 10%, на 2006 год - стабилизация (колебания среднего уровня цен в диапазоне 2400- 2500 долл./кв. м).
Александр МОТОРИН, "Стратегический союз риэлторов":
- В отсутствие потрясений наиболее вероятен умеренно оптимистичный прогноз стабильного рынка: оживление активности на рынке в период с сентября по декабрь, а также с февраля по июнь, сопровождающееся незначительным (по сравнению с последними годами) ростом цен. Соответственно, в период новогодних праздников и летних отпусков активность и вследствие этого общий уровень цен несколько снижаются.
Поведение рынка в случае потрясений точно не может быть предсказано, но по опыту 1998 года обвала не случилось. Цены снижались достаточно плавно и к концу 1999 года снизились существенно, но сегодня докризисный уровень цен давно и намного превышен.
В дальнейшем на рост цен повлияет развитие ипотеки, что увеличит спрос на жилье, а также отмена бесплатной приватизации, что сократит предложение. Но для заметного развития ипотеки сначала надо преодолеть нестабильность в банковской сфере, а сейчас многие банкиры фактически говорят о кризисе на рынке межбанковских кредитов.
Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер BLACKWOOD:
- Беспрецедентный темп роста цен на жилье вызвал опасения в "перегретости рынка". С начала года появилось мнение, что накопившиеся в большом количестве так называемые инвестиционные квартиры могут спровоцировать обвальное падение цен при единовременном выбросе на рынок. Однако доля покупок с целью дальнейшей перепродажи не превышает 10% от общего объема сделок, что соответствует мировой практике. Следовательно, вероятность обвала крайне мала, но некоторая стабилизация цен на рынке недвижимости вполне реальна. По нашим оценкам, в текущем году темп роста цен несколько снизится и к концу года составит 22%. Ожидать остановки роста цен на жилье следует не раньше конца 2005 года, а активно развивающаяся схема приобретения жилья в кредит может еще больше отдалить этот момент.
Что касается вторичного рынка, то здесь большое значение имеет субъективный фактор, поскольку стоимость элитной квартиры на вторичном рынке может расти вне зависимости от общерыночной ситуации, так как всегда найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру в конкретном доме. Улучшение общей экономической ситуации в стране и рост цен на нефть во многом определяют динамичный рост рынка недвижимости. Согласно заявленным планам девелоперских компаний, в текущем году будет завершено строительство более 170 тыс. кв. м элитного жилья, таким образом, к концу года общий объем предложения достигнет 390 тыс. кв. м. Основным ограничивающим фактором для дальнейшего роста объемов строительства является недостаток подходящих земельных участков.
