Пока столичное жилье быстро растет в цене, его приобретение является одним из самых надежных способов сберечь деньги для частных лиц. Поэтому многие сейчас покупают квартиры, даже не задумываясь, как и когда окупятся их вложения.
Цены на московские квартиры окончательно сорвались с цепи. Не только аналитики, но и некоторые застройщики называют темпы их роста безумными. По оценкам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (irn.ru), рост стоимости отдельных квартир, типов жилья и районов сейчас достигает 2-3% в неделю. "У нынешней волны подорожания есть все основания стать рекордной - даже в знаковом для рынка 2003 году жилье росло в цене примерно на 1% в неделю", - говорит Олег Репченко, руководитель irn.ru.
Небогатый выбор
Средняя стоимость квадратного метра московского жилья сейчас колеблется в районе $2500. При этом одни эксперты уверяют, что до этой психологически важной отметки квартиры еще недотянули, другие, напротив, - что она давно пройдена. Но все участники рынка сходятся в одном: цены на этом не остановятся. Новый рубеж - $3000 за кв. м - уже не кажется участникам рынка недостижимым. Более того, Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", ожидает в скором времени увеличения цены до $3100-3500 за метр.
Подорожание жилья в этом году во многом связано с инерционностью рынка недвижимости. Стоимость квартир постепенно увеличивалась все второе полугодие 2005 года, а кратковременное затишье в период новогодних праздников лишь подстегнуло аппетит девелоперов новостроек и владельцев квартир на вторичном рынке.
Но столь активная игра на повышение была бы невозможна, если бы спрос значительно не превышал предложение. Тем временем количество выставленных на продажу квартир только уменьшается. Например, за прошлый год сокращение объемов предложения жилья в новостройках составило, по разным оценкам, от 15% до 30%. Это дало застройщикам возможность для маневра. "Они повышают цены к определенным датам, причем существенно - на 10-15% единовременно", - говорит Александр Слета, аналитик бюро недвижимости "Агент 002".
Неутешительны и прогнозы на будущее, касающиеся предложения жилья в новостройках. "По предварительным планам, в 2006 году объем строительства должен составить 4, 7 млн. кв. м. Но это мало осуществимо, и начало корректировки в сторону уменьшения можно проследить уже сейчас. На одном из заседаний московского правительства озвучивалась цифра в 4, 5 млн. кв. м", - объясняет Геннадий Стерник.
Утерянная стабильность
Сходная ситуация и в других секторах рынка. "Объем вторички по итогам второй половины 2005 года сильно сократился. Поэтому не следует ожидать в ближайшее время значительного снижения темпов роста цен", - резюмирует Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы "ИНКОМ-недвижимости". В прогнозах сейчас остается только выбирать между резким и плавным повышением цен.
Год назад, когда рынок был относительно стабилен, львиную долю участников вторички (до 75-80%) составляли так называемые алътернативгдики - люди, которые улучшали свои жилищные условия, продавая старую квартиру и покупая новую. Но успешно произвести такую операцию можно только тогда, когда цены на жилье топчутся на месте (или растут, но незначительно) примерно в течение полугода. Дело в том, что сделки, особенно альтернативные, на рынке недвижимости заключаются по несколько месяцев. Продавая, скажем, трехкомнатную квартиру, человек знает - через месяц-два он купит две однокомнатные, прибавив к вырученной от продажи сумме, допустим, $20 тыс. Но в условиях бурного роста цен точный расчет невозможен, и сделка ставится под угрозу срыва.
Поэтому сейчас число алътернативгциков на рынке стремительно сокращается - по словам Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, эта тенденция стала заметна еще в конце прошлого года. Им на смену приходят чистые продавцы, не заинтересованные в скорейшем сбыте квартиры. Эти участники рынка активно играют на повышение цен - в отличие от алътернативгциков, которые тяготеют к неизменности стоимости недвижимости.
Сложившуюся ситуацию можно считать еще одним фактором, дестабилизирующим рынок вторичного жилья. "Люди, которые продавали и покупали одновременно, худо-бедно удерживали рынок, а с их уходом стоимость жилья станет увеличиваться еще быстрее", - уверен независимый аналитик Андрей Бекетов.
Страсти по инвестициям
Чистые покупатели делятся на две группы: первые приобретают жилье для собственного проживания (среди них 40-50% - зажиточные провинциалы, перебирающиеся в столицу), а вторые рассматривают квартиру как инструмент для вложения денег. Инвестиционные покупки - еще один дестабилизирующий момент. Считается, что такие покупатели начинают сбывать свой товар при первых неблагоприятных известиях, и это может обрушить рынок, если число инвестиционгциков достигнет к тому времени критической массы.
Портрет инвестиционного покупателя сейчас четко не обрисовывается. "Мне кажется, многие люди покупают квартиры даже без осознания определенной цели, просто потому, что у них есть свободные деньги, которые жгут руки. При этом если бы не было такого безумного роста цен, они бы никогда недвижимость не купили. А так им кажется, что раз рынок растет, то актив надежный, и надо покупать", - рассуждает Репченко.
Часть инвестиционных покупок почти не отличается от обычных - допустим, человек приобретает квартиру для подрастающего ребенка, и только рост цен заставляет его совершать сделку сейчас, а не через четыре-пять лет. Вообще, профессиональных перекупщиков на рынке немного - по экспертным оценкам, 3-5%, максимум 10% от общего числа покупателей. Так, профессионалы покупают квартиру на стадии строительства и продают ее после оформления прав собственности, получая таким образом доход в среднем в 20%. Приобретают они и готовое жилье, также в основном с целью последующей перепродажи - в нынешних условиях наварить 10-15% можно уже за три-четыре месяца.
Недвижимость сегодня является высокодоходным инструментом только для тех, кто располагает свободными средствами и хорошо разбирается в рынке. Для всех прочих покупка квартиры - скорее способ сбережения, а не вложения средств, нечто вроде банковского депозита с привлекательно высокой ставкой. Более продвинутые схемы, например с привлечением ипотечных кредитов и их выплаты за счет сдачи жилья в аренду, на нашем рынке мало распространены. Отчасти это происходит потому, что подобные варианты пугают потенциальных покупателей своей сложностью. Отчасти - из-за недоразвитости самой ипотеки, с использованием которой сейчас совершается лишь 5-7% от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости.
Но главная причина заключается в том, что арендные ставки хоть и растут постоянно, все же заметно отстают от темпов роста цен на жилье. Спрос в этом сегменте рынка менее эластичный: квартиру снимают в основном те, кто не может себе позволить купить жилье даже в кредит. На Западе величина арендной ставки рассчитывается двумя способами - это либо процент от стоимости квартиры (обычно около 1%), либо срок, за который арендатор должен вернуть владельцу его вложения в жилье (в среднем 5-7 лет). При всей теоретической правильности подобных выкладок на московском рынке они не работают.
Даже самое ликвидное жилье - простые однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, в радиусе 3-5 остановок от Кольцевой линии, стоимость которых сейчас в зависимости от района колеблется в пределах $70-100 тыс., - не получится сдавать в аренду за $800-1000 в месяц. При таких расценках объект просто не вписывается в рамки имеющегося платежеспособного спроса. Кроме того, арендный сегмент в Москве - самый темный и неструктурированный сегмент рынка недвижимости. Доходных домов у нас нет (единичные эксперименты можно не считать), а значит, нет и крупных игроков, способных сформировать устойчивые цены. Ставки аренды частных квартир на сегодня целиком зависят от настроений и представлений о жизни их хозяев.
Гасить ипотечный кредит с помощью арендных площадей сейчас можно только в том случае, если сумма кредита невелика и не превышает 30-40% стоимости самой квартиры. "Сегодня кредиты в среднем выдаются под 11-12% годовых в валюте. Аренда же приносит 8% в год - получается, что кредит не отбивается. Правда, если цены на квартиры растут быстро, то и аренда становится прибыльнее - до 10-12%", - объясняет Репченко.
Однако долго темпами 3-5% в месяц московское жилье дорожать не сможет - рост уже сейчас опережает экономически обоснованные показатели. Многое будет зависеть от поправок, которые сейчас принимаются к закону о долевом участии в строительстве. Если они удовлетворят девелоперов и объемы предложения начнут расти, цены остановятся уже через несколько месяцев, и рынок снова войдет в стадию стагнации, которая на этот раз должна продлиться дольше, чем в 2004 году, - примерно 8-10 месяцев.
Если же предложение не увеличится, к концу 2006 года стоимость московских квартир может преодолеть все мыслимые психологические рубежи. Тогда одной только стагнацией дело не ограничится - цены вполне могут пойти вниз. Правда, каким именно будет падение, никто предсказать не решается. Это будет зависеть и от политики банков, кредитующих строителей, и от того, как девелоперы сумеют проконтролировать свои расходы. Но аналитики уверяют: глобального снижения стоимости квартир ожидать не стоит - цены если и упадут, то максимум на 10-20%.
фото АЛЕКСАНДРА ШПАКОВСКОГО
